PNK Rental — мой обзор инвестиций в промышленную недвижимость

Плюсы б/у машины

Невысокая цена и возможность торга. Это главное преимущество покупки подержанного автомобиля. Если машине год или два, она будет стоить на 20–30% дешевле такой же новой.

Торгуйтесь, если покупаете подержанный автомобиль. Автовладельцы завышают стоимость машин, чтобы поторговаться с покупателем при встрече.

Владелец машины не снизит стоимость без причин. Чтобы найти все изъяны, отвезите машину на диагностику в автосервис. Изношенные амортизаторы (например) — серьезная причина для торга.

Мастера оценят состояние электроники, двигателя, тормозов и подвески, осмотрят кузов и проверят толщину лака. Они определят, был ли автомобиль в аварии. После диагностики вы поймете, во сколько вам обойдется ремонт машины и стоит ли ее вообще покупать.

Благодаря низкой цене вы можете купить автомобиль классом выше: например, вместо нового BMW 1-й серии купить подержанный BMW 3-й серии. Если автомобилю не больше трех лет, скорее всего, он в нормальном состоянии.

Дополнительное оборудование. Обычно первый хозяин устанавливает на машину все необходимое, например, сигнализацию и защиту картера двигателя. Некоторые владельцы делают шумоизоляцию.

Предыдущий хозяин может передать вам крутую автомагнитолу, нестандартные диски и коврики на пол. Если повезет — даже комплект зимней резины.

Устраненные заводские дефекты. Вероятно, бывший владелец устранил весь заводской брак автомобиля по гарантии от официального дилера. Например, неисправный термостат.

Иногда заводские браки по-настоящему опасны. Например, дефект педали газа, который приводит к самопроизвольному ускорению автомобиля. Из-за такого дефекта в 2009 году Toyota отозвала больше четырех миллионов автомобилей.

Опасности ценовой конкуренции

Сделать конкурентным преимуществом низкую цену — самый легкий путь. Не нужно думать над маркетинговой стратегией, работать над качеством товаров или улучшать обслуживание клиентов.

Но минусов в этом случае больше:

• Снижение цен не приводит к сокращению затрат, поэтому уменьшается прибыльность.
• Низкая прибыльность не позволит инвестировать в развитие товара — в рекламу, в более квалифицированный персонал (гонка цен съест весь маркетинговый бюджет). Дальнейший рост становится невозможным.
• Низкая лояльность клиентов. Покупатель, который пришел только за низкой ценой, уже никогда не купит снова по обычной цене без скидки.
• Всегда найдется товар дешевле.
• Необходимо тратить усилия на мониторинг цен конкурентов, а, значит, нести издержки.
• Если конкурент выбрал стратегию снижения цен, то ваше ответное снижение цен приведет к тому, что он опять снизит цены. К тому же вы начнёте зависеть от крупных игроков рынка, которые могут позволить себе обрушить цены.
• Нужно постоянно наращивать объемы, чтобы иметь прибыль.

Теперь рассмотрим решения для борьбы с демпингом со стороны конкурентов. Эти способы помогут не только избежать ценовой войны, но и привлечь новых клиентов, укрепить бизнес и бренд на рынке.

Плюсы лизинга для юридических лиц

Оценим же, в чем преимущества лизинга для юридических лиц, имея в виду всех участников схемы:

1. Почему это выгодно лизингополучателю?

Любой серьезный бизнес требует приобретения комплекта основных средств. И, по большому счету, это является основной проблемой для старта и развития любого бизнеса, особенно для предпринимательской деятельности в производственной сфере. Станки всегда стоили несравнимо много (если сопоставлять их цены, к примеру, со средним уровнем оплаты труда).

Именно поэтому любой бизнес в промышленной сфере базируется на долгосрочных кредитных линиях, которые выдаются предприятию одним или несколькими банками. Нет кредитов – нет производства. Лизинг, по существу, является одним из форматов кредитования: ведь лизингополучатель избавлен от того, чтобы выплачивать продавцу (лизингодателю) всю стоимость приобретаемого актива сразу. Но в отличие от той же кредитной линии лизинг обладает весьма важными преимуществами:

• Лизинговая сделка совершается исключительно дискретно – только на сумму приобретаемого актива. Это означает, что получателю не придется выплачивать дополнительные проценты по неиспользуемым деньгам.
• В отличие от кредитной линии, где проценты начисляются на всю сумму за весь период, на который она была выдана, при лизинговом кредитовании проценты начисляются исключительно на непокрытый остаток кредитных средств. То есть, каждый аннуитетный платеж включает в себя как проценты за пользование заемными деньгами, так и равномерно разнесенные на весь период амортизации доли тела долга. При осуществлении лизингополучателем регулярных выплат сумма тела долга, на которую начисляются проценты, сокращается, а значит, уменьшается и величина процентов.

Это крайне выгодная особенность лизинга. Ведь именно при приобретении дорогостоящих активов снижение суммы лизинговых платежей становится ощутимым резервом для развивающегося бизнеса малого или среднего предприятия.

• Лизинговые платежи полностью ложатся на себестоимость и уменьшают на свою величину и НДС к уплате, и налог на прибыль. Это делает лизинг великолепным инструментом управления совокупными издержками на предприятии.
• И наконец, лизинговая сделка позволяет эффективнее управлять приобретаемыми активами. Каждый приобретенный в лизинг объект основных средств теперь уже имеет не абстрактную величину амортизационного списания, а вполне конкретные обязательства по уплате лизинговых платежей (как правило, ежемесячных). Это значит, что покупка данного объекта (будь то авто, станок или же спецоборудование) автоматически налагает на менеджеров обязательства по его эффективному, прибыльному использованию.

А в целом, лизинг дает возможность стартующим предприятиям начать бизнес с относительно малыми средствами, существенно сокращая величину порога входа в отрасль.

2. Почему это выгодно лизингодателю?

Действительно, зачем продавцу (лизингодателю) вписываться в какие-то сложные схемы, связанные с участием третьих лиц и кредитованием вторых? Здесь есть только одна причина – расширение рынка сбыта. Как правило, в лизинг берутся только дорогостоящие объекты, а значит, каждый дополнительный покупатель – на вес золота.

Тех, кто имеет финансовые возможности оплатить покупку того же станка, стоимостью в пару миллионов долларов, на самом деле, не так много. А значит, для того, чтобы обеспечить себе как можно более широкий диапазон покупателей, продавцам имеет смысл быть более гибкими.

Впрочем, особых затруднений у лизингодателя и нет вовсе – ведь благодаря лизинговой компании, он получает все 100% оплаты сразу же.

3. Почему это выгодно лизинговой компании?

Чем занимаются банки? Они торгуют деньгами, принимая их в долг у одних (у населения, которое размещает свободные средства на депозитах) и выдавая другим в качестве кредитов. Разница процентных ставок формирует валовую прибыль банка.

Лизинговая компания работает примерно по тому же самому принципу. Своих собственных средств у лизинговой компании, как правило, не много (если только она не представляет собой «дочку» какого-то банка). Поэтому для того, чтобы оплатить 100% стоимости приобретаемого в лизинг объекта основных средств лизинговая компания использует:

• первоначальный платеж лизингополучателя;
• стороннее банковское кредитование.

На банковский процент начисляется дополнительная маржа лизинговой компании, что и формирует ее валовую прибыль. В процессе деятельности такого предприятия ее кредиторская и дебиторская задолженность очень быстро вырастают до миллиардных значений, причем, не только в рублях, но даже и в долларах США. Это дает возможность такой компании претендовать на банковское кредитование по более низким процентным ставкам, чем тот же банк, к примеру, согласен предоставить непосредственно лизингополучателю.

Получается парадоксальная ситуация: частный клиент может получить в банке процент по кредиту больший, чем в том же банке, но через финансового посредника.

ASSASSIN PRO Модель подойдет как для парка, так и для глубокого снега. Это про-модель знаменитого Боде Меррила. При этом доска имеет жесткость чуть выше средней. Модель неплохо сглаживает корявые приземления. На ней будет одинаково комфортно для слоупстайла и, например, для бэккантри-фристайла. Фрирайд SPEEDWAY Одна из самых жестких досок в коллекции. У нее классическая форма и удлиненный нос. Отлично будет держать себя при карвинге. Такую доску лучше покупать райдерам с опытом. Кстати, Transworld Snowboarding признал Speedway лучшей универсальной моделью в прошлом сезоне, Универсальная SUPER Универсальная доска с акцентом на внетрассовое катание. Рокер под задней создает хороший контроль на трассе, а плоская передняя часть должным образом держит в пухляке. Рокер под задней обеспечивает хороший контроль на трассе и на плотном снегу, плоская передняя часть помогает всплывать в паудере. Модель обладает хорошим запасом скорости и должным щелчком. ЖЕНСКИЕ МОДЕЛИ Для новичков LOTUS Хорошо сглаживает все корявости и недоработки техники. В модели используется прогиб Flat Out и геометрия Directional Twin (симметричная между закладными, носовая часть чуть длиннее хвоста). На ней также можно пробовать себя в джиббинге. Джиббинг GYPSY Доска обладает хорошей отзывчивостью, имеет среднюю жесткость и комбинированный прогиб Rock Out. Помимо пакового катания подойдет для «универсального формата» Слоупстайл GYPSY PRO Про-модель Дезире Меланкон (Desiree Melancon). В ней есть должная маневренность и имеет жесткость выше среднего. При этом доска вполне стабильная за счет Rock Out прогиба. Фрирайд PILLOW TALK Комбинированный прогиб, средняя жесткость и отзывчивый щелчок — такая доска хорошо будет себя чувствовать как на подготовленной трассе, так и в пухляке. Универсальная WONDER Хороший снаряд для опытных райдерш. Имеет симметричную геометрию Directional Twin и среднюю жесткость. В том числе в модели задействована технология Royal Rubber —боковые стенки из мягкой резины, придающие хорошую амортизацию при неровностях. А скользяк Sintered хорошо скользит и вполне неприхотлив в уходе.

Как выбирать квартиру?

Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв. м) – они составляют 70-80% предложений на рынке. «Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:

• Этаж – квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже.
• Транспортная доступность – если до ближайшей автобусной остановки идти несколько километров, то квартира будет стоить немного, шаговая доступность метро способна повысить цену.
• Вид из окна – логично, что вид на помойку не так привлекателен, как на парк. Многие арендаторы предпочитают, чтобы окна выходили во двор.
• Близость магазинов – наличие поблизости крупных торговых центров способно немного увеличить стоимость квартиры, жильё вдали от магазинов будет стоить дешевле.
• Отделка – при покупке любой квартиры её нужно отремонтировать, а также купить / обновить мебель и технику – это сделает предложение по аренде привлекательнее.

Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.

Мое мнение

После оценки доходности остатков моей жилой недвижимости, и оценки дальнейших перспектив, я решил продать оставшуюся жилую недвижимость, и переложиться в «бумажную» коммерческую недвижимость. Выбор среди инвестирующих в стрит ритейл и торговые центры фондов не маленький, но для диверсификации, хотелось бы иметь портфель из разных объектов, так как моей экспертизы недостаточно, чтобы оценить перспективы того или иного сектора. Более того, я не вижу больших перспектив ни в одном из них, но все же хотел бы иметь недвижимость в портфеле для снижения волатильности портфеля и для покрытия арендными платежами существенной части расходов семьи. Существенная же переоценка стоимости недвижимости может быть только вследствие общего подъема экономики (которого не ожидается) и роста покупательной способности населения, либо вследствие серьезной инфляции валюты или валют.

Риски

1. Нерыночный риск недобросовестных действий со стороны УК и нюансов в ДДУ, присущий всем подобным фондам. Само собой, никто не создает подобные фонды чтобы через неделю всех кинуть, это не МММ на коленке. Но в случае серьезного «шухера», эти риски всегда могут реализоваться, и влияют на общее ожидание доходности.
2. Риск начала цикла роста ключевой ставки ЦБ, в следствие чего арендная недвижимость будет дешеветь (условные 10% от сдачи недвижимости интересны когда ОФЗ дают 4%, но не интересны когда ОФЗ дают 15%)
3. Риск потери якорных арендаторов, снижения ставок по аренде и снижения рентных платежей временно или навсегда.
4. Общие риски падения экономической активности в России, закрытие/банкроство предприятий, уход международных компаний, страновой риск.
5. Ликвидность — пока с этим ничего не понятно, надо ждать выхода на мосбиржу, который пока неизвестно когда будет (ранее обещался к лету, потом к октябрю, теперь — до конца года).

Плюсы

1. Это точно не лохотрон и не МММ а достаточно новый и интересный фонд, инвестирующий в реальные индустриальные объекты с арендаторами от крупнейшего девелопера
2. Повышенная по сравнению с жилой недвижимостью доходность
3. Отсутствие какого либо администрирования (поиск квартирантов, поддержание ремонта, решение проблем, риски пожаров и затоплений, простои, выселения, расчет и оплата НДФЛ) за сравнительно небольшую комиссию
4. Вероятно более надежные и долгосрочные арендаторы — склады и производства Ленты, ОЗОНа с договорами на 7+ лет на мой взгляд лучше чем ТЦ с ООО «Ромашка» в подвале и тремя МФО.
5. Диверсификация объектов внутри фонда. За 5000р вы получаете долю в фонде владеющим несколькими разными объектами с разными арендаторами.
6. Профессиональные управляющие, которые сведут простои к минимуму, и заинтересованы в максимально эффективном управлении

Для себя я решил небольшую сумму инвестировать через ДУ, чтобы не потерять интерес к проекту, а после выхода на мосбиржу, посмотреть ликвидность, стоимость паев в отношении к СЧА, и определиться с суммой инвестирования.

Приглашаю всех, кто так же заинтересован, к обсуждению нюансов в комментариях к посту, так как деталей много, и вместе в них разобраться проще. Пока обсуждений очень мало и они разбросаны по мелким форумам.

Выбор доски по росту и весу (таблица)

Наиболее точный подбор сноуборда по длине обеспечит таблица производителя по росту и весу. Универсальная таблица для вычислений выглядит следующим образом:

Рост, см	149	156	161	166	171	176	181	186	191
50 кг	130	135	140	145	150	150	155	155
55 кг	130	135	140	145	150	150	155	160
60 кг	130	135	140	145	150	155	160	160
65 кг	135	135	140	145	150	155	160	165	165
70 кг	140	145	150	150	155	160	165	165
75 кг	145	150	150	155	160	165	165
80 кг	155	155	160	160	165	165	170
85 кг	160	160	165	165	170	170
90 кг	165	170	170	170	175

Схема выбора «своей» ростовки: нужно найти в таблице отношение роста и массы. Таблица подходит также и для выбора детских сноубордов.

Плюсы и минусы аренды: в каких случаях она выгоднее

Преимущества проживания в арендованной квартире заключаются в том, что она лишена всех недостатков ипотеки:

1. В любой момент решение можно изменить, что дает полную свободу выбора и надежно страхует от возможной ошибки при выборе жилья.
2. Выплата по аренде обычно меньше, чем по ипотеке, хотя и не всегда.
3. Квартиросъемщик освобожден от обязанности уплаты налога, страховых платежей и т.п.
4. Нет необходимости копить деньги для первоначального взноса и тем более брать потребительский кредит для этой цели. Арендовать жилье можно буквально за несколько часов.

С другой стороны, недостатков у аренды тоже достаточно:

1. Жилье никогда не перейдет в собственность нанимателя – в каком-то смысле он тратит деньги впустую, поскольку оплачивает только свое право пользования.
2. Соответственно, квартирой невозможно распоряжаться – у съемщика нет недвижимости и не предвидится.
3. Ставка по аренде может увеличиться (обычно 1 раз в год).
4. Невозможно получить налоговый вычет и другие меры государственной поддержки.
5. Многим людям психологически некомфортно регулярно контактировать с собственником, нести ответственность за имущество.

Мнение экспертаЕвгений БеляевЮрист-консультант, финансовый экспертСпросить

Поэтому можно сказать, что аренда, скорее, подойдет молодым или одиноким людям, не определившимися со своими предпочтениями. Им действительно выгоднее арендовать квартиру на какое-то время, после чего понять, насколько их устроит работа, образ жизни, особенности района и т.п.

Как сравнить сноуборды —

Итак, вы ищете новый сноуборд и ограничились несколькими разными моделями.

Как убедиться, что вы выберете для себя лучший?

Вот с чем сравнивать:

Форма FlexCamber

Core База

Форма

Направлена ​​ли доска? Близнец?

Если вы хотите проводить много времени в парке, возиться с джиббингом и переключателем для верховой езды, тогда вам может понадобиться сдвоенная доска.

Если вы собираетесь проводить большую часть своего времени, катаясь по всей горе, и только изредка катаясь на переключателе, вам может потребоваться доска с направленной формой.

Чем мягче изгиб доски, тем легче вам будет смазывать маслом, делать гуськи и двигаться легче. Если вы новичок, более мягкая доска будет более щадящей.

Если вы хотите ехать быстро, бегать по снегу и не беспокоиться о том, чтобы играть в парке, возьмите доску с более жесткой гибкостью.

Развал

Какой профиль развала у доски? Это все рокер, комбинация (например, V-Rocker или Gullwing) или обычный развал

Материалы, используемые в основе вашей доски, будут иметь большое влияние на то, как ваша доска доски нижнего конца могут иметь композитную сердцевину (иногда даже не деревянную), в то время как плиты более высокого конца имеют полностью деревянную сердцевину.

Если вы покупаете более дешевую доску для удлинителя, вам не придется слишком беспокоиться о сердечнике, так как важнее, чтобы доска была мягкой и легкой, но для больших горных катаний вам понадобится прочный деревянный сердечник. в вашей доске.

Существует два основных типа оснований для сноубордов — экструдированные и спеченные.

В целом, экструдированные основы дешевле в производстве, и их можно найти на более дешевых медленнее, но их легко ремонтировать.

Более дорогие платы имеют спеченную основу. Они прочные, быстрые и хорошо удерживают воск.

Самая очевидная разница плат — это цена. Если вы не найдете специальную плату, цена обычно является хорошим индикатором материалов, из которых изготовлена ​​доска.

Доска с мягким гуськом с композитным сердечником и экструдированным основанием будет стоить намного дешевле, чем основная доска из горной древесины с спеченной основой.

И последнее, на что люди придают большое значение (но не должны) — это то, как выглядит доска. Помните, что (надеюсь) он будет проводить много времени в снегу, катаясь по горам, вместо того, чтобы любоваться в углу вашей комнаты.